Bebauungsplan W-113-01 “Quartier Francais,
Teilbereich A, 1. Änderung”

Textliche Festsetzungen

1. Art und Maß der baulichen Nutzung

1. Für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes werden nachfolgende Nutzungsarten festgesetzt. Es sind ausschließlich die in den jeweiligen Kategorien aufgeführten Nutzungen zulässig.
   
   
1. Im „Sondergebiet“ sind großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer maximalen Verkaufsfläche von insgesamt 9.500 m² zulässig. Darin enthalten sind überdachte Freiflächen deren Flächenanteile zu 50% und nicht überdachte Freiflächen deren Flächenanteile zu 25 % angerechnet werden.
   Auf v.g. Flächen ist folgendes Sortiment zulässig: Produkte der Bau- und Heimwerkerbranche (Baustoffe und Bauelemente, Sanitärartikel, Fliesen, Bauelemente, Holz, Fenster, Türen, Rolläden, Markisen, Beschläge, Eisenwaren, Werkzeug /-maschinen,Teppiche, Bodenbeläge, Farben, Tapeten, Malerzubehör, Elektroinstallation, Beleuchtungskörper und Zubehör, Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse, KFZ- und Zubehörartikel, Motorräder und Zubehör, Fahrräder und Zubehör, Boote und Zubehör, Campingartikel), Möbel, Kücheneinrichtung, Matratzen
   Produkte des Garten und Gärtnereibereiches (Pflanzen und Zubehör, Pflege und Düngemittel, Torf und Erden, Pflanzgefäße, Gartenmöbel, Gartenwerkzeuge, Zäune, Gartenhäuser, Gewächshäuser, Gartenbauelemente), lebende Tiere und Aquaristik, Tiernahrung und Zooartikel, Herde, Öfen, weiße Ware.
   
   Zentrenrelevante Randsortimente sind bis max. 740 m² Verkaufsfläche in soweit zulässig, wie diese in einem funktionalen Zusammenhang mit dem Hauptsortiment stehen oder integraler Bestandteil bestimmter Artikel des Hauptsortimentes sind.
   
   Weiterhin zulässig sind:
   
   • Büro- und Verwaltungsgebäude, soweit für v.g. Nutzung erforderlich.
     
     
2. Bereich Ziff. 2 „ eingeschränktes Gewerbegebiet“ (GEe) gem. § 8(2)1, 2 und 4 sowie (3) 1 und 2 BauNVO
   
   
1. folgende Nutzungen sind zulässig:
   
   • Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe
   • Geschäfts- Büro- und Verwaltungsgebäude
   • Anlagen für sportliche Zwecke
   • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.
   Ausnahmen nach § 8(3) Nr. 1 BauNVO sind gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB nur für max. 2 Wohneinheiten bis zu 150 m² Geschoßfläche je Betriebsgrundstück zulässig. Die Nutzung ist in baulichem Zusammenhang mit dem Betriebsgebäude zu errichten, selbständige Wohngebäude sind unzulässig.
   
   
2. In Anwendung des § 1(5) i.V.m. § 1(9) BauNVO sind Einzelhandelsbetriebe im Bereich Ziff. 2 nur soweit zulässig, wie sie nachfolgender Auflistung zuzuordnen sind.
   1. Sortimente die nicht der Grundversorgung dienen und die nicht unter das städtebauliche Integrationsgebot fallen. Zulässig in v.g. Sinne sind insbesondere.:
   • Gartenpflanzen und Gartenbedarf
   • Eisenwaren und Werkzeuge, Heimwerkerbedarf
   • Farben/Lacke/Tapeten - Bodenbeläge
   • Holz, Bauelemente wie Fester, Türen
   • Herde, Öfen
   • Rasenmäher
   • Möbel/Kücheneinrichtungen
   • Büro-/Geschäftseinrichtungen
   • Kfz und Kfz-Zubehör
   • motorisierte Zweiräder und Zubehör
   • Fahrräder und Zubehör
   • Baustoffe/Ausbaumaterialien
   • Kraft- und Brennstoffe
   • Boote und Zubehör
   • großformatige Elektro- und Haushaltsgeräte
   • Büromaschinen
   • Teppiche
   • zoologische Artikel, Haustierbedarf
   • Campingartikel
   Zentrenrelevante Randsortimente sind bis max. 10% Verkaufsfläche in soweit zulässig, wie diese in einem funktionalen Zusammenhang mit dem Hauptsortiment stehen oder integraler Bestandteil bestimmter Artikel des Hauptsortimentes sind. Soweit bestimmte Artikel in der Auflistung fehlen, sind sie nach sachlogischem Zusammenhang zuzuordnen.
   
   2. soweit, wie es sich um Handwerksbetrieben unmittelbar zugeordnete Verkaufsflächen handelt und der Verkauf in Bezug auf Fläche und Umsatz eine untergeordnete Funktion einnimmt.
   3. Ausnahmen können im Einzelfall zugelassen werden, sofern Ziele der Raumordnung und Landesplanung sowie Ziele der städtebaulichen Ordnung nicht beeinträchtigt werden.
      
      
3. Bereich Ziff. 3.0 „Mischgebiet“ (MI) gem. § 6(2)1 bis 5 BauNVO
   • Wohngebäude
   • Geschäfts- und Bürogebäude
   • Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes
   • sonstige Gewerbebetriebe
   • Anlagen für Verwaltung sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
     
     
2. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9(1)2 BauGB)
   
   
1. Maß der baulichen Nutzung § 9(1)1 BauGB i.V. mit § 17 BauNVO Als Maß der baulichen Nutzung gelten die durch Nutzungsschablone im Plan jeweils festgesetzten Höchstwerte. Bei Ermittlung der Geschoßflächenzahl sind gem. § 20(3) BauNVO alle Flächen von Aufenthaltsräumen einschl. der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände in Ansatz zu bringen.
   
   
2. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Bereiche Ziff. 2.0 und 3.0 sind, mit Ausnahme offener Stellplätze gem. § 12 BauNVO, Nebenanlagen nach § 14(1) i.V. mit § 23(5) BauNVO unzulässig.
   
   
3. Für die Bereiche Ziff. 1 und 2 wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Innerhalb desselben Grundstücks darf gem. § 22(4) BauNVO die Baulänge von 50 m überschritten werden.
   
   
4. Der Bereich Ziff. 3 wird als geschlossene Bauweise festgesetzt. Der Hauptkörper ist zwingend zweigeschossig auszubilden. Zwischengebäude zu Nachbarparzellen müssen eine Traufhöhe von mindestens 3,0 m aufweisen.
   Geschosse i. S. des § 2 (4) LBauO sind oberhalb des zweiten Vollgeschoss unzulässig.
   
   

2. Bauordnungsrechtliche und gestalterische Festsetzungen gem. § 9(4) BauGB i.V.m. § 88(1) und (6) LBauO sowie § 9(6) BauGB 1.

1. Für den gesamten Bebauungsplan-Bereich
   
   
1. Festsetzung der max. zulässigen Gebäudehöhe. Maßgeblich für die maximal zulässige Trauf-, First- oder Gebäudehöhe sind die Eintragungen in der Planzeichnung. Von der Festlegung ausgenommen sind Treppenhäuser, Aufzugsschächte u.ä. Die Bezugshöhe wird gemessen von Oberkante Gelände (i.S.d. § 2 Abs. 6 LBauO) bis Oberkante Baukubus, Attika bzw. Dachfirst.
   
   
2. Dächer:
   Zulässig sind Flachdächer sowie Sattel- und Pultdächer bis max. 25° und Sheddächer bis max. 45°.
   Für Gebäude, die einer Nutzung gem. § 8 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 1 und 2 BauNVO dienen, sind darüber hinaus geneigte Dächer bis max. 45° zulässig. Ausnahmen gem. § 31(1) BauGB können bei Ausführung als „Tonnendach“ zugelassen werden. Glasierte Dacheindeckungen sind grundsätzlich unzulässig.


2. Für den Bereich Ziff. 1 „Sondergebiet“ und Ziff 2 „eingeschränktes Gewerbegebiet“
   
   
1. Im Bereich Ziff. 1 sind Lager- und Außenverkaufsflächen gegenüber der Römerstraße und der Straße Alte Garnison durch eine Mauer oder Wandelemente optisch abzuschirmen. Die maximal zulässige Höhe beträgt hierbei 4,00 m über dem Betriebsgelände. Die Farbgebung ist ausschließlich in den Farbtönen (RAL 7000, 7001, 7004,7005, 7037, 7038, 7042, 7045, 7047, 9006, 9007) zulässig. Die Mauer-/ Wandflächen sind durch begrünte Gitterelemente zu mind. 30% flächig zu begrünen. Darüber hinaus sind Kombinationen mit Glas zulässig.
   
   
2. Reklame- und Werbeanlagen dürfen bis zu einer Größe von max. 5% der Fassadenfläche am Gebäude angebracht werden. Die Reklame- und Werbeanlagen dürfen, mit Ausnahme des Eingangsportals und des Firmenlogos von jeweils max. 20 m² Fläche, nicht über der Traufe hervorragen. Für den Bereich Ziff. 1 wird die Einzelgröße der Werbelogos wird wie folgt festgesetzt:
   • für das Eingangsportal maximal 90 m²
   • sonstige Werbelogos maximal 60 m²
   Lichtwerbungen und Werbeanlagen an Gerüsten, Dächern und Krahnbahnen sind unzulässig. Markenwerbung, sich bewegende Teile, temporäre Werbung sowie Werbepylon o. ä. kann im Wege der Ausnahme zugelassen werden.
   
   

3. Grünflächen, Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sowie Pflanzgebote gem. § 9(1)15, 20 und 25 BauGB

1. Für die Befestigung von KFZ-Stellplätzen und Fußwegen sind wasserdurchlässige Beläge zu verwenden.
   
   
2. Das anfallende Niederschlagswasser ist getrennt vom Schmutzwasser in die bereitgestellten öffentlichen Anlagen einzuleiten Die Nutzung von Niederschlagswasser als Brauchwasser auf den privaten Grundstücken (Zisternen, Teiche u.a.) ist zulässig.
   
   
3. Die öffentlichen Grünflächen dienen neben der gestalterischen Einbindung des Gebietes der Renaturierung des Bieybaches entlang der L 141. Die Grünflächen sind mit Bäumen und Sträuchern zu gliedern und extensiv ohne Einsatz von Düngemitteln und Pestiziden zu unterhalten. Die Herstellung der wasserwirtschaftlichen Anlagen sowie von Fuß- / Radwegen und kleinen Plätzen ist zulässig.
   
   
4. Die Flächen zur „Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern“ sind zu 50% Flächenanteilen mit Bäumen 1. Ordnung und Sträuchern zu bepflanzen. Der Abstand zwischen dan Bäumen beträgt maximal 20m.
   
   
5. Textlich und zeichnerisch festgesetzte Pflanzgebote auf privaten Grundstücksflächen sind spätestens 2 Jahre nach Bezugsfähigkeit des jeweiligen Gebäudes zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Entlang der Grenze zwischen gewerblich genutzten Grundstücken sind beidseitig je mindestens zweireihige geschlossene Gehölzflächen anzulegen.
   
   
6. Für Baumpflanzungen entlang der Straßen sind Acer pseudoplatanus (Bergahorn) als Hochstämme zu verwenden.
   
   
7. Für Bepflanzungen sind standortgerechte Laubholzarten zu verwenden, z.B.: Stieleiche (Quercus robur), Spitzahorn (Acer platanoides), Feldulme (Ulmus minor), Feldahorn (Acer campestre), Hainbuche (Carpinus betulus), Hasel (Corylus avellana), Heckenkirsche (Lonicera xylosteum), Kornelkirsche (Cornus mas), Schneeball (Viburnum lantana) 8. Private Grünflächen dürfen zur Anlage notwendiger Feuerwehrzufahrten o.ä. bis zu einer Breite von 8,0 m unterbrochen werden.
   
   

4. Zuordnung und Umsetzung naturschutzrechtlicher Maßnahmen gem. § 9(1a) BauGB

1. Dem Bebauungsplan „Quartier Francais, Teilbereich A“ 1. Änderung ist zusätzlich zu der in der Ursprungsplanung zugeordneten Ausgleichsfläche eine naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche Gemarkung Neuerburg, Flur 3, Flurstücke 32 (teilw.), 33 (teilw.) und 37 (teilw.) in einer Größe von 4.500 qm zugeordnet. Die Abgrenzung ist im Umweltbericht enthalten.
   
   
2. Die Kosten für die Herstellung und Fertigstellungspflege der zusätzlich zugeordneten naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen sind auf der Grundlage der zu erwartenden Versiegelung zu 100 % den Baugrundstücken zugeordnet.
   
   
3. Mit der Umsetzung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen auf zugeordneten Flächen sowie auf öffentlichen Grünflächen im Baugebiet ist spätestens ein Jahr nach Satzungsbeschluss zu beginnen.
   
   

5. Festsetzungen nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1.

1. Im Bereich Ziff. 1 und 2 sind gem. § 1 Abs. 4 BauNVO nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die das durch schalltechnische Untersuchung festgestellte, maximal zulässige Geräuschkontingent gem. Übersichtskarte „Anhang 2“ nicht überschreiten.
   Bei Bauantragsstellung ist hinsichtlich der Einhaltung der jeweils maximal zulässigen Geräuschkontingente ein Nachweis nach DIN 45691 vom Dezember 2006, Abschnitt 5 zu erbringen.
   
   
2. Im Bereich Ziff. 2 sind zur Einhaltung der zulässigen Nachtorientierungswerte für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume nur zulässig wenn folgende Bedingungen eingehalten werden:
   Bei Errichtung von Betriebswohnungen sind Schlaf- und Kinderzimmer auf der straßenabgewandten (L 141) Gebäudeseite anzuordnen. Orientieren sich dennoch Schlaf- und Kinderzimmer zur Landesstraße hin, so sind in der 1. Bauzeile entlang der Landesstraße Fenster einzubauen die ein bewertetes Bauschalldämmaß von R`w  32 dB im eingebauten Zustand aufweisen. Das Vorhaltemaß von 2 dB gemäß DIN 4109 ist zu beachten.
   Außenwohnbereiche für die Betriebswohnungen und zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume (Wohn- Schlaf- und Kinderzimmer) sind bis zu einem Schutzabstand von 25 m zum Bau-Markt auf der marktabgewandten Gebäudeseite anzuordnen.
   
   
3. Im Bereich Ziff. 1 sind Ladetätigkeiten ausschließlich zur Tagzeit (6.00 bis 22.00 Uhr) zulässig. Die im Bereich (A) geplante Verladerampe ist ab OK Betriebsgelände durch eine 4,00 m hohe Wand in nördlicher und östlicher Richtung (vergl. Übersichtskarte „Anhang 5“) abzuschirmen. Die flankierenden Wände sind innen schallabsorbierend zu verkleiden.
   
   
4. Im Bereich der Ziff. 3 sind die Fenster von Aufenthaltsräumen von der Römerstraße abgewandt zu orientieren. Andernfalls sind für Aufenthaltsräume passive Maßnahmen zum Schutz gegen Außenlärm gemäß DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ Anforderungen und Nachweise’ vom November 1989 zu treffen.
   Das bewertete Bauschalldämmmaß muß im eingebauten Zustand mindestens R`w = 33 dB betragen. Das Vorhaltemaß von 2 dB gemäß DIN4109 ist bei Realisierung der Fenster zu berücksichtigen. Schlaf und Kinderzimmer mit Fenstern unmittelbar an der Straße sind zudem mir einer schallgedämmten Belüftungsanlage zu versehen, damit eine ausreichende Frischluftzufuhr bei geschlossenem Fenster gewährleistet ist

Hinweise

1. Der Bebauungsplan umfaßt den Bereich des durch Satzung förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes „Marschall-Foch-Kaserne, Teil III“. Die Sanierung wird im sog. vereinfachten Verfahren durchgeführt. Die Änderung erlangte am 16.4.05 Rechtskraft.
2. Innerhalb des Plangebietes ist mit unterschiedlichem Baugrund zu rechnen. Der Umfang der erforderlichen Gründungsarbeiten ist durch Bodengutachten bei Beachtung der DIN 1054 festzulegen. Hierbei sind hinsichtlich des Untergrundes besondere Vorkehrungen in Bezug auf Frostsicherheit, Bodenverbesserungen, Sicherungsmaßnahmen bei Ausschachtung etc. zu treffen. Die Ergebnisse der Bodenuntersuchung sind bei Erdarbeiten zu beachten. Einzelheiten sind durch Einzeluntersuchung im Rahmen des Bauantragsverfahrens zu klären.
3. Bei Errichtung von Kellern wird empfohlen, diese gegen drückendes Wasser zu sichern.
4. Das DSchPflG § 17 ist bei Erdbewegungen zu beachten.
5. Auf die Verpflichtung zur Entsiegelung von Flächen, gem. § 179 BauGB, soweit diese nicht für eine gem. BauNVO zulässige Nutzung benötigt werden, wird hingewiesen.
6. Sind tiefere Bohrungen zum Bau von Erdwärmesonden geplant, sind spezielle Auflagen einzuhalten, die im Rahmen der Einzelfallprüfung festgelegt werden.
7. Tiefbauarbeiten sind durch ein Gutachterbüro fachlich zu begleiten und die Maßnahmen der Untersuchung und ordnungsgemäßen Verwertung bzw. Beseitigung von Aushubmassen zu dokumentieren. Die betreffenden Berichte sind der SGD Nord Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft, Bodenschutz Trier vorzulegen.