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Bebauungsplan W-18-00 “St. Paul”

Rechtsverbindlich seit 09.02.2010

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Bitte beachten: Die Plangrundlage weist nur eine optische Übereinstimmung mit dem Kataster auf. Eine Ableitung von Koordinaten mit digitaler Genauigkeit ist hieraus nicht möglich.

Bebauungsplan WW-18-00.pdf Weitere Auskünfte erteilt: Thomas Eldagsen Tel.: 0 65 71 / 17-1201 E-Mail: thomas.eldagsen@stadt.wittlich.de

Textliche Festsetzungen

Planungsrechtliche Festsetzungen gem. § 9(1)1 - 26 BauGB

1. Art und Maß der baulichen Nutzung

   1. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes wird "Sondergebiet" (SO) ent- sprechend § 11(2) BauNVO mit der Zweckbestimmung "Soziales, Gesundheit, Kultur, Erholung und Freizeitnutzung" festgesetzt.
      
      
      1. Gemäß § 1 Abs. 4 und 9 BauNVO werden für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes nachfolgende Nutzungsarten festgesetzt:
      
      

      SO1

      integriertes Medizinisches Versorgungszentrum (MVZ) zur Unterbringung von Anlagen für gesundheitliche, soziale, kulturelle, kirchliche und sportliche Zwecke sowie Beherbergung.

      
      

      SO2

      Anlagen für kirchliche Einrichtungen, Veranstaltungsräume sowie mobile Nutzungen (Festzelt) als zeitlich befristete Ergänzung bei Veranstaltungen.

      
      

      SO3

      Anlagen für betreutes Wohnen, Wohnen auf Zeit, Arztpraxen, Aufenthaltsräume und einer Betreiberwohnung.

      
      

      SO4

      Verwaltung, soziale Einrichtungen, Arztpraxen und Räume für Freiberufler.

      
      

      SO5

      Anlagen für Gastronomie, Verkaufsstelle für gesundheitliche, therapeutische und landwirtschaftliche Produkte und einer Betreiberwohnung.

      
      

      SO6

      Außengastronomie, Biergarten und Spielflächen.

      
      

      SO7

      Landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit max. einem Vollgeschoß zur Unterbringung und Aufzucht von maximal 60 Stck. Rindvieh sowie maximal 1000 Einheiten Hühner, Betriebe zur Be- und Verarbeitung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse einschließlich Erschlie- ßungsanlagen.

      
      

      SO8

      Anlagen für Tiermedizin

      
      

      SO9

      Stellplätze incl. Zufahrten.

      2. Im Bereich SO7 sind landwirtschaftliche Betriebsgebäude bis zu 2.500 m2 Geschossfläche, mit einer jeweiligen Einzelfläche von max. 500 m2 sowie max.
         einem Vollgeschoß ohne besondere Darstellung von Baugrenzen zulässig.
         
         
      3. Einzelhandelsbetriebe sind gem. § 1(5) BauNVO nur zulässig soweit eine im Zusammenhang mit dem Wirtschaftszweig "Gesundheit" stehende, branchenübliche Verkaufstätigkeit ausgeübt wird.
         
         
   2. Als Maß der baulichen Nutzung gelten die durch Nutzungsschablone im Plan
      jeweils festgesetzten Höchstwerte. Die ausgewiesenen Werte beziehen sich auf das gesamte Betriebsgrundstück einschl. anteiliger Grünflächen. Über- schreitungen gem. § 19(4), Satz 2 BauNVO sind unzulässig.
      
      
   3. Im Bereich Ziff. 3 darf bei offener Bauweise gem. § 22(4) BauNVO innerhalb desselben Grundstücks eine Baulänge von 50 m überschritten werden.
   
   
   

2. Gestalterische Festsetzungen gem. § 9(4) BauGB i.V.m. § 88(6) LBauO

1. Dachform
   Im Bereich SO3 und SO4 sind geneigte Dächer von 10° bis 40° Dachneigung sowie Flachdächer zulässig.
   Im Bereich SO1 und SO 5 sind, mit Ausnahme eingeschossiger Bauteile, ausschließlich geneigte Dächer von 30° bis 60° Dachneigung zulässig.
   
   
2. Die Dachflächen sind mit dunkelgrauem oder schieferblauem, nicht blendendem Material (RAL 7010 – 7037) einzudecken.
   
   
3. Werbeanlagen
   Die Werbung hat sich auf die Art der Dienstleistung und den Betreiber zu beschränken. Das Anbringen auf Dächern oder an Traufen ist nicht statthaft. Eine Beleuchtung der Werbeanlage ist ausschließlich indirekt oder durch Anstrahlen zulässig. Fahnenwerbung und Markenwerbung kann im Wege der Ausnahme zugelassen werden.

3. Sonstige Festsetzungen

1. Für die in der Planurkunde als Planstraße "A" bis "C" gekennzeichneten Flächen einschl. der erforderlichen Böschungen und Bankettstreifen wird Verkehrsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB festgesetzt. Bezüglich geringfügiger Abweichungen wird auf § 125 Abs. 3 BauGb verwiesen.
   
   
2. Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen ist ein Streifen von 30 cm zur Herstellung der Rückenstützen der Randeinfassungen sowie von Mastfundamenten bereitzustellen. Die in Anspruch genommenen Flächen verbleiben im Eigentum der jeweiligen Grundstückseigner. Es wird auf die Duldungspflicht gem. § 126 BauGB hingewiesen.

4. Grünflächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft i.V.m. mit Festsetzungen zur Erhaltung und Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern em. § 9(1), 15, 20 und 25 BauGB

1. Zur Befestigung von Zuwegungen, Fußwegen, Hofflächen und Terrassen in SO 1 bis SO 8 sowie der Stellplätze in SO 9 sind ausschließlich wasserdurchlässige Beläge (Schotter, wassergebundene Decke, weitfugiges Pflaster, Drainpflaster, Kies, o.ä.) zu verwenden. Auf einen entsprechenden wasserdurchlässigen Untergrund ist zu achten.
   
   
2. Das gesamte anfallende Niederschlagswasser wird im modifizierten Trennsystem erfasst und mehreren Rückhaltungen auf öffentlichen und privaten Flächen zugeführt. Das Retentionsvolumen ist mit min. 50 l/m² angeschlossener befestigter Fläche zu bemessen. Evtl. private Rückhaltemulden müssen einen ausreichenden Abstand (> 6 m) zu den Nachbargrundstücken einhalten. Die Vermischung von Schmutzwasser mit Niederschlagswasser ist unzulässig. Der Anschluss von Drainagen an das Ableitungssystem für das Schmutzwasser ist ebenfalls unzulässig.
   
   
3. Für die Außenbeleuchtungen im Plangebiet sind energiesparende sowie insektenfreundliche Leuchtmittel (HSE / T Lampen) zu verwenden.
   
   
4. Im Bereich des SO 6 sind zum Fledermausschutz bei erforderlichen Bauarbeiten und Nutzungsaufteilungen folgende Auflagen einzuhalten
   
   
• Zwischen November und April sind lärm- und erschütterungsintensive Umbauarbeiten an dem vorhandenen Gebäude aufgrund nachgewiesener Fledermausvorkommen im Keller zu unterlassen.
  
  
• Der östliche Teil des Kellers ist zum Schutz des Winterquartieres von jeglicher Nutzung freizuhalten. Die beiden Räume sind – inklusive der Belüftung durch die offenen Fensterluken – wie vorhanden zu erhalten. Gegen die restlichen, umgenutzten Räume ist der Teilbereich durch eine verschließbare und zugdichte Tür abzutrennen.
  
  
• Vor Ausbau des Dachbodens sind die Räumlichkeiten auf Fledermausvorkommen zu prüfen. Das Ergebnis der Überprüfung des Dachbodens durch einen Fledermausexperten ist der unteren Naturschutzbehörde mitzuteilen. Beeinträchtigungen während der Bauphase können in Abhängigkeit von der festgestellten Art durch Anpassung der Bauzeit an die Quartiernutzung vermieden werden.
  
  
5. Die im Bebauungsplan gekennzeichneten zu erhaltenden Laubbäume sind auf Dauer zu sichern und der Eigenentwicklung zu überlassen. Während der Bauarbeiten sind die Bäume (Krone, Stamm und Wurzelwerk) gem. DIN 18920 zu schützen. Bei nachweislich erforderlichem Verlust ist in der, dem Verlust unmittelbar folgenden Pflanzperiode, einfacher und artgleicher Ersatz als Hochstamm (3xv, m.Db., Stammumfang 18-20cm), möglichst in Nähe des alten Standortes, anzupflanzen.
   
   
6. Auf den im B-Plan mit G 1.1 gekennzeichneten Flächen sind folgende Auflagen umzusetzen:


• Die innerhalb der Flächen stehenden Laubbäume sind in ihrer Ausprägung als Wald und waldähnlicher Gehölzbestand auf Dauer zu erhalten und weitgehend der Eigenentwicklung mit forstwirtschaftlich begründeten, regulierenden Eingriffen zu überlassen.
  
  
• Innerhalb der Flächen können wasserdurchlässig befestige Fußwege und Sitzplätze bis zu einer Gesamtfläche von 500 m² angelegt werden. Bei der Trassierung sind die vorhandenen Baumstandorte zu berücksichtigen; die Größe der von Verdichtung und Befestigung frei zu haltenden Baumscheiben sind in Abhängig der Stammumfanges zu wählen, muss aber mind. 2 m um den Stamm betragen.
  
  
• Die unterwüchsige Strauchschicht kann in regelmäßigen Abständen, aber max. 2 x im Jahr, auf den Stock-gesetzt werden.
  
  
• Die vorhandenen Skulpturen sind zu erhalten.
  
  
• Auf einen Zeitraum von 5 Jahren nach Inbetriebnahme des Biergartens ist ein qualifiziertes avifaunistisches Monitoring der Saatkrähen-Kolonie durchzuführen. Die Ergebnisse sind der Unteren Naturschutzbehörde der Kreisverwaltung mitzuteilen. Ggfs. kann diese nachträgliche Kompensationsmaßnahmen festlegen.



7. Auf den im B-Plan mit G 1.2 (i.V.m. Ziffer SO 6) gekennzeichneten Flächen sind folgende Auflagen einzuhalten:
   
   
• Die innerhalb der Flächen stehenden Laubbäume sind auf Dauer zu erhalten. Während der Bauarbeiten sind die Bäume (Krone, Stamm und Wurzelwerk) gem. DIN 18920 zu schützen.
  
  
• Bei der Anlage des Biergartens sind die vorhandenen Baumstandorte zu berücksichtigen. Für jeden zu erhaltenden Baum sind ausreichend große Baumscheiben von jeglicher Verdichtung und Befestigung freizuhalten.
  
  
• Die vorhandenen Skulturen sind – zusammen mit der charakteristischen Randbepflanzung (Eiben) - zu erhalten
.


8. Innerhalb der im B-Plan mit G 2 und G 3 gekennzeichneten Flächen sind die vorhandenen Laub- und Obstbäume auf Dauer zu erhalten und zu pflegen. Bei natürlichem oder nachweislich (z.B. Verkehrssicherungsgründe) erforderlichem Verlust ist in der, dem Verlust unmittelbar folgenden Pflanzperiode, einfacher und artgleicher Ersatz als Hochstamm (Laubbaum: 3xv, m.Db., 18-20 / Obstbaum: Hochstamm, 2xv, o.B. 10-12), möglichst in Nähe des alten Standortes, anzupflanzen.
   
   
9. Zusätzlich zu den vorgenannten Festsetzungen gelten für die Flächen G 1.1, G 1.2 und G 3 folgende weitere Auflage:
   Die im zukünftigen Verlauf der Entwicklung aus Verkehrssicherungsgründen zu entfernenden Bäume sind in der Vegetationsruhe (Zeitraum vom 01.09. bis 28.02. d.J.) zu fällen und vorher von einer fachkundigen Person auf eventuelle Vorkommen von Baumhöhlen mit Quartieren von Fledermäuse oder Vogelbrut zu kontrollieren. Sofern Vorkommen entdeckt werden, ist die Untere Naturschutzbehörde des Kreises zu benachrichtigen, um weiteres Vorgehen abzustimmen.
   
   
10. Die im B-Plan mit G 4 gekennzeichneten Grünfläche ist als Parkanlage anzulegen. Auf der Fläche sind mind. 3 hochstämmige Laubbäume und 20 Laubsträucher anzupflanzen. Als Arten können verwendet werden:
    Bergahorn (Acer pseudoplatanus), Eberesche (Sorbus aucuparia), Esche (Fraxinus excelsior), Feldahorn (Acer campestre), Mehlbeere (Sorbus aria), Schwedische Mehlbeere (Sorbus intermedia) oder Zierlaubbäume; [Hochstamm, 3xv, m.Db. 18-20]
    Gewöhnlicher Schneeball (Viburnum opulus), Hartriegel (Cornus sanguinea), Hasel (Corylus avellana), Heckenkirsche (Lonicera xylosteum), Schwarzer Holunder (Sambucus nigra), Weißdorn (Crataegus laevigata), Wildrosen (Rosa spec.) oder Laub-Ziersträucher [3-5 Grundtriebe, 2 x v, o.B., 150-200]
    Anzulegende Fußwege müssen behindertengerecht befestigt werden, sie sollten jedoch nicht mehr als 20 % der Gesamtfläche umfassen.
    
    
11. Pro 8 oberirdische Stellplätze ist jeweils 1 hochstämmiger Laubbaum in unmittelbarer Zuordnung so zu pflanzen, dass ein lichter Schirm über den Stellplätzen entsteht. Die Bäume sind in ausreichend dimensionierte Baumscheiben oder Pflanzflächen zu stellen.
    
    
12. Die Standorte der im B-Plan dargestellten anzupflanzenden Laubbäume am Rand der Verkehrsflächen können erst im Rahmen der Ausführungsplanung definitiv festgelegt werden. Die Anzahl ist aber wie dargestellt beizubehalten.
    
    
13. Die Gestaltung und Nutzung der im B-Plan mit A 1 gekennzeichneten Fläche muss unter naturschutzfachlichen und ökologischen Aspekten erfolgen. Auf der Fläche sind folgende Auflagen einzuhalten, die in einem qualifizierten Ausführungsplan nachzuweisen sind:

Retentionsanlagen


• Die Errichtung von Retentionsanlagen in einer max. Flächenausdehnung von 2.500 m² ist zulässig. Die flachen Uferböschungen und Wasserwechselzonen können in die Nutzung des Kräutergartens einbezogen werden.




Erschließung


• Die Errichtung wasserdurchlässig befestigter Fahr- und Fußwege und Sitzplätze sind bis zu einer Gesamtfläche von 2.500 m² zulässig.




Kräutergarten


• Der westliche Teil der Fläche ist als Kräutergarten anzulegen, der im Sinne des ökologischen Landbaus betrieben werden soll (Düngung und Pflanzenschutz gemäß EG-Verordnung Nr. 834/2007 über die ökologische/ biologische Produktion und die Kennzeichnung von ökologischen/ biologischen Erzeugnissen)




Erwerbsobstanbau


• Der östliche und südöstliche Teil der Fläche ist als Erwerbsobstanlage anzulegen. Die Nutzung der Anlage muss die EG-Verordnung Nr. 834/2007 über die ökologische/biologische Produktion und die Kennzeichnung von ökologischen/ biologischen Erzeugnissen berücksichtigen.




Weitere Baumpflanzungen


• Innerhalb des Kräutergartens oder im Bereich der Retentionsanlagen sind bis zu 10 hochstämmige Laub- oder Obstbäume anzupflanzen. Die Standorte sind im Rahmen der Ausführungsplanung festzulegen, wobei der unverbaute Blick auf das Haupthaus erhalten bleiben muss. Als Arten können z.B. verwendet werden:
  Bergahorn (Acer pseudoplatanus), Eberesche (Sorbus aucuparia), Feldahorn (Acer campestre), Ginko (Ginko biloba), Linde (Tilia cordata), Mehlbeere (Sorbus aria), Stieleiche (Quercus robur) [Hochstamm, 3xv, m.Db. 18-20] Obstbäume in Sorten gem. Anbauempfehlungen der Landwirtschaftskammer RLP [Hochstamm, 2xv, o.B., 12-14 cm]

14. Die Gestaltung und Nutzung der im B-Plan mit A 2.1 gekennzeichneten Fläche muss unter naturschutzfachlichen und ökologischen Aspekten gem. der EGVerordnung Nr. 834/2007 über die ökologische/biologische Produktion und die Kennzeichnung von ökologischen/ biologischen Erzeugnissen erfolgen. Auf der Fläche sind folgende Auflagen einzuhalten, die in einem qualifizierten Ausführungsplan nachzuweisen sind:
    
    
• Im Rahmen des ökologischen Erwerbsobstanbaus sind auf der Fläche Früchte tragende Bäume (mind. 1 Stk / 100 m²) und Sträucher (mind. 50 Stk / 100 m² baumfreier Fläche) Gruppen oder versetzten, geschlossenen Verbänden anzupflanzen. Die Gehölze sind auf Dauer zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang artgleich zu ersetzen. Ausreichend dimensionierte Baumscheiben sind offen zuhalten, ein flache Abdeckung ist erwünscht. Es können z.B. verwendet werden: Stein- und Kernobst (Hochstämme), Maronen, Ebereschen, Speierling, Elsbeere, Maulbeeren, Hainbuchen; Holunder, Haselnuss, Beerenobst, u.a. Der Einsatz von Mineraldüngern ist unzulässig. Zur Förderung des Jungbaumwachstums ist die Düngung erforderlich, erlaubt ist hierfür die Verwendung von organischen Düngern im Baumscheibenbereich. Der Einsatz von Pflanzenschutzmitteln ist grundsätzlich unzulässig, jedoch können zur Entwicklungsförderung nach Rücksprache mit der UNB der Kreisverwaltung Pflanzenschutzmaßnahmen durchgeführt werden.
  
  
• Die Grundfläche ist als Dauergrünland mind. 1 mal, max. 2 mal im Jahr in der Zeit vom 15. Mai bis 14. Nov. zu mähen und / oder zu mulchen.
  
  
• Die Anlage randlich gelegener Entwässerungsmulden zur Ableitung / Rückhaltung von unbelastetem Oberflächenwasser ist zulässig.

5. Umsetzung und Zuordnung naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen gem. §9(1a) Satz 2 BauGB

1. Die gem. Ziffer D 10 bis D 14 festgesetzten Maßnahmen sind spätestens umzusetzen in der ersten Pflanzperiode nach
   
   D 10     Gebrauchsfertigkeit des zugeordneten Gebäudes
   D 11     Gebrauchsfertigkeit der jeweiligen Stellplatzanlage
   D 12     Gebrauchsfertigkeit der jeweiligen Erschließungstraße
   D 13     Inbetriebnahme der Nutzung des SO 1
   D 14     Gebrauchsfertigkeit des nördlichen Parkplatzes


2. Die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen sind dem Baugebiet (Bauflächen und Verkehrsanlagen) zu 100 % zugeordnet.

Hinweise

1. Ausgleichsmaßnahme A 2.2
   Auf Gem. Wittlich, Flur 6, Flurstück 7 wird als externe Ausgleichsmaßnahme A°2 festgesetzt. Es sind im Rahmen des ökologischen Erwerbsobstanbaus die Anpflanzung von Früchte tragende Bäume und Sträucher in Gruppen oder geschlossenen Verbänden auf extensiv zu nutzendem Untergrund vorgesehen. Die Nutzung ist auf Dauer zu erhalten und rechtlich zu sichern. Die Maßnahme ist in der ersten Pflanzperiode nach Gebrauchsfertigkeit der Erschließungsstraße umzusetzen. Dem Bebauungsplan WW - 18 – 00 "St. Paul" wird nur der Aufwuchs zugeordnet, die Aufwertung der Bodenfunktionen durch Herausnahme der Fläche aus der landwirtschaftlichen Nutzung wird zukünftigen Baumaßnahmen zugeordnet.
   
   
2. Vor Ausbau des Dachbodens im Hauptgebäude (SO 1) sind die Räumlichkeiten auf Fledermausvorkommen zu prüfen. Das Ergebnis der Überprüfung des Dachbodens durch einen Fledermausexperten ist der unteren Naturschutzbehörde mitzuteilen. Beeinträchtigungen während der Bauphase können in Abhängigkeit von der festgestellten Art durch Anpassung der Bauzeit an die Quartiernutzung vermieden werden.
   
   
3. Das ehemalige "Missionshaus St Paul" ist als Einzeldenkmal i.S. des DSchPflG in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen. Das DSchPflG sowie § 61 LBauO sind hierbei besonders zu beachten.
   
   
4. Sollten bei Erschließungsmaßnahmen oder sonstigen Bauarbeiten Spuren früherer Besiedlung oder Flurdenkmäler beobachtet oder angeschnitten werden, ist unverzüglich die Untere Denkmalschutzbehörde der Kreisverwaltung sowie die Generaldirektion Kulturelles Erbe RLP, Direktion Landesarchäologie, Außenstelle Trier (Rheinisches Landesmuseum) als Fachbehörde für archäologische Bodendenkmalpflege zu informieren (§ 16-21 Denkmalschutz- und - pflegegesetz).
   
   
5. Im Bereich der Bauflächen ist mit unterschiedlichen Untergrundverhältnissen mit wasser- und frostempfindlichen Böden zu rechnen. Zur Bemessung von Gründungs- und Sicherungsbauteilen wird die Erstellung eines Baugrundgutachtens unter Beachtung der DIN 1054 empfohlen.
   
   
6. Oberboden, der bei Veränderungen an der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB). DIN 18915 in aktueller Fassung bleibt zu beachten.
   
   
7. Der "Erlass zur Berücksichtigung von Flächen mit Bodenbelastungen, insbesondere Altlasten, bei der Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren" ist zu beachten. Werden bei Baumaßnahmen Abfälle (z.B. Bauschutt, Hausmüll etc.) angetroffen oder ergeben sich sonstige Hinweise (z.B. geruchliche/visuelle Auffälligkeiten), ist die SGD Nord, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft, Bodenschutz in Trier umgehend zu informieren.
   
   
8. Die Umsetzung aktiver und passiver Maßnahmen zur Nutzung regenerativer Energiequellen (z.B. Sonnenenergie, Geothermik) wird empfohlen. Sind Bohrungen zur Gewinnung von Erdwärme geplant, ist eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde der Kreisverwaltung einzuholen.
   
   
9. Niederschlagswasser kann gesammelt und als Brauchwasser (Toilette, Gartenbewässerung, Waschmaschine) verwertet werden. Hierzu könnte das Niederschlagswasser der Dachflächen abgeleitet und auf den Grundstücken z.B. in Zisternen oder Teichen gespeichert werden. Dabei sind die Auflagen des Bundesgesundheitsamtes, die aktuelle Trinkwasserverordnung und die entsprechenden Satzungen der Verbandsgemeinde in den jeweils gültigen Fassungen zu berücksichtigen.
   
   
10. Im Rahmen der zukünftigen ingenieurtechnischen Ausführungsplanung sollte geprüft werden, inwieweit noch Maßnahmen zur Verbesserung der Gewässerhydraulik (z.B. Rückhaltemaßnahmen, Gewässerrenaturierung, o.ä.) durchgeführt werden können.
    
    
11. Durch die räumliche Nähe zu landwirtschaftlichen Betrieben kann es betriebsund witterungsabhängig zu subjektiv wahrnehmbaren Geruchs- und Lärmbelästigungen kommen, die jedoch unter den gesetzlichen Richtwerten liegen, jedoch u.U. zu gewissen Einschränkungen benachbarter Nutzungen führen können.